Передача денежных средств во время сделки купли-продажи

Передача денежных средств во время сделки купли-продажи
17.03.2012

 
      
Уважаемые продавцы и покупатели недвижимости!
 

 
    
Сегодня я расскажу Вам о самой волнующей части каждой сделки с недвижимостью - о передаче денежных средств во время продажи или покупки квартиры. Как же проходит сделка купли-продажи и как осуществляются финансовые расчеты между покупателями и продавцами недвижимости? Времена, когда в одной машине сидел покупатель, пересчитывал и складывал деньги в большую сумку, которую затем посредники передавали продавцу, сидящему в соседней машине, благополучно прошли. В наше время в жизнь каждого человека прочно вошли Банки и их многочисленные услуги. Сегодня в сделках купли-продажи жилой недвижимости наибольшее распространение получила схема передачи денег с использованием индивидуальных ячеек (сейфов) в депозитариях банков. Почему же эта технология взаиморасчетов приобрела такую массовость и популярность?

   
Дело в том, что регистрация сделки с недвижимостью это длительный процесс, в конце которого происходит переход прав собственности от продавца к покупателю. Ранее это несло в себе определенные риски, потому что могли возникнуть следующие ситуации:

  • продавец, получивший деньги до момента государственной регистрации может отказаться передавать недвижимость покупателю
  • покупатель должен отдать деньги продавцу после государственной регистрации, но не торопится это сделать, т.к. квартира уже стала его собственностью

Нужно было избежать подобного и обеспечить гарантированное получение денег продавцом только после факта регистрации жилища на имя нового собственника. Испробовав множество вариантов, участники рынка недвижимости применили своеобразное ноу-хау - ячейку в банковском депозитарии, которая в повседневной жизни используется для хранения ценностей.


Суть новой методики была предельно проста:

1)  покупатель и продавец встречаются в банке в специально отведенном для заключения сделок охраняемом помещении, подписывают договор купли продажи и договор аренды банковской ячейки

2)  после подписания договоров, в сопровождении сотрудника банка продавец и покупатель направляются в депозитарий, и совместно закладывают в ячейку денежные средства равные стоимости квартиры за вычетом ранее полученного продавцом аванса

3) после того как закладка денежных средств в ячейку завершена, в силу вступают условия доступа к ячейке, прописанные в договоре аренды, а именно:

  • в первый день, во время закладки продавец и покупатель имеют совместный доступ к ячейке
  • далее, в течение определенного договором срока, доступ к ячейке имеет продавец при предъявлении перечисленных в договоре документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю
  • после истечения этого срока, в течение следующего более короткого периода (обычно 3-5 дней) доступ к ячейке будет открыт для покупателя. В случае если регистрация сделки не состоялась, покупатель в течение этого срока сможет обратно забрать свои деньги из ячейки.

Главное в этой технологии расчетов детально проработать и составить грамотный трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем, в который будут внесены все условия доступа сторон к ячейке.

 

Срок, на который стороны арендуют ячейки, должен быть достаточен для осуществления процедуры государственной регистрации сделки, с учетом возможных задержек, например при выявлении технических ошибок. Обычно в Москве и в Московской области ячейки арендуют на 30-45 дней. Фактически на весь срок действия договора доступ к ячейке с деньгами для покупателя будет заблокирован. За это время открыть ячейку может только продавец – но при условии, что он предъявит банку зарегистрированный договор купли-продажи квартиры и другие документы, обозначенные в договоре. При таком способе расчетов обе стороны договора максимально застрахованы от всевозможных рисков, т.к. банк является независимой стороной, которая контролирует предоставление именно тех документов, которые стороны указали для доступа к ячейке.


Стоимость аренды банковской ячейки как правило составляет не более 2500-3500 руб. за весь срок аренды. В эту стоимость уже включены все предоставляемые банком услуги: переговорная комната, предоставление технических средств для проверки денежных купюр, подготовка и заключение договора аренды, залог за ключ от ячейки и др. Ключ от ячейки в большинстве случаев остается у покупателя и передается продавцу после гос.регистрации, в обмен на расписку о получении денежных средств за проданную квартиру. Очень часто на этом этапе между продавцом и покупателем возникают споры – у кого из них останется ключ? На самом деле никому из них беспокоится не о чем, т.к. доступ к ячейке определяется наличием определенных документов, а не ключа. Если же ключ будет, например, утерян, то за него придется заплатить небольшой штраф, а в банке всегда есть дубликат.


В сделке, если она к тому же еще и альтернативная, может быть задействовано несколько ячеек. Обычно одна из них предназначена для передачи основной суммы. Остальные ячейки – для всевозможных доплат. В наше время количество свободно продаваемых квартир невелико, и практически в любой купле-продаже в той или иной степени может участвовать альтернативная цепочка. Так, например, при альтернативной сделке продавец самой дорогой в цепочке квартиры в итоге получает от своих прямых покупателей только часть суммы, заложенной в одну ячейку. Часть денег закладывают в другую ячейку люди, которые приобретают жилье у Вашего покупателя, а оставшуюся часть закладывают еще в одну ячейку покупатели, ведущие расчеты с покупателями Ваших покупателей и т.д Количество ячеек также может увеличиться, если при покупке квартиры используется ипотечный кредит.


Многие банки требуют закладывать собственные и заемные средства в разные ячейки. Если нет других участников и иных дополнительных условий, в такой ипотечной сделке будут участвовать 2 ячейки.


При покупке и продаже квартиры Вам может встретиться еще одно определение - «закладка под выписку». Поясню, что это означает. В договоре купли-продажи могут быть прописаны различные условия, которые продавец должен выполнить после государственной регистрации сделки. В основном эти условия связаны с освобождением квартиры и снятием бывшего собственника и членов его семьи с регистрационного учета. Чтобы продавец «не забыл» о взятых на себя обязательствах, часть средств, причитающихся ему в счет оплаты за проданную квартиру, закладываются в отдельную ячейку, доступ к которой будет возможен при предъявлении им документов, подтверждающих выписку.


Я рассказал Вам о самом распространенном способе передачи денежных средств от покупателя к продавцу при купле продаже недвижимого имущества. Есть и другие формы оплаты – «безналичная», «банковский аккредитив» и др., но доля их использования в сделках с недвижимостью ничтожно мала.

Удачных Вам сделок!

 

вернуться

Поделиться ссылкой:

Артур ГеворкянНезависимый Риэлтор 
г. Москва
+7(964)535-57-57
контактная информация