Как формируется цена на жилую недвижимость

Как формируется цена на жилую недвижимость
18.03.2012


Приветствую Вас, дорогие читатели!

 

Я долго выбирал тему для этой статьи своего блога, т.к. хотел рассказать о том, что действительно будет интересным и важным для Вас. Я перебрал множество актуальной информации из мира недвижимости и сделал вывод, что наиболее существенным для покупателя и продавца квартиры был и остается вопрос ЦЕНЫ. Для покупателя – это определяющий фактор как при принятии решения о покупке недвижимости, так и при выборе жилья той или иной категории. Для продавца же, цена является ключевым условием целесообразности продажи и инструментом решения своих жилищных и прочих вопросов. Я не буду приводить цифры - давайте лучше поговорим о том, как сегодня формируются цены на жилую недвижимость в Москве.

Для начала немного теории по ценообразованию на рынке жилой недвижимости.
На сегодняшний день в  Москве продается любое жилье, в любом состоянии, в любом месте. Небольшое исключение составляет дорогая «элитка», но рано или поздно продается и она. Основное условие – цена, которая на момент начала продаж должна находиться «в рынке». Быстрая продажа – это цена «ниже рынка», и чем она ниже, тем быстрее продается Ваша недвижимость.
Как Вы знаете, цену формируют «Предложение» и «Спрос». Посмотрим, как соотносятся эти два показателя в наши дни.

  • Предложений дешевых квартир мало, а предложений дорогих – много;
  • Спрос формируется в обратном соотношении: желающих приобрести типовое недорогое жилье в разы больше чем покупателей подбирающих себе эксклюзивные варианты с большой площадью, и в наиболее престижных районах

В этих соотношениях, при пересечении «Спроса» и «Предложения» всегда есть точки, в которых число продаваемых квартир и покупателей желающих их купить находятся на одном уровне, причем для всех категорий жилья. Эти точки пересечения будут формировать зоны, в которых возникает так называемая «Равновесная Цена». По этой самой цене совершается и регистрируется подавляющее большинство сделок купли-продажи жилого имущества в Москве.

Сегодня в недвижимости более распространено определение «Рыночная цена». По сути это  «Равновесная цена», но она незначительно выше за счет стараний риэлторов продать квартиру своих клиентов по максимально возможной цене. Многие продавцы начинает продажу квартиры с цены, завышенной на 5-10 процентов относительно «Равновесной цены». Тут все просто - это «Ожидаемая цена» продавца. Когда разница между «Ценой Ожидания» и «Равновесной ценой» существенна, то квартира не будет продана до тех пор, пока цены на рынке недвижимости не поднимутся. Если продавец не торопится с продажей, то когда-нибудь его квартира будет продана по «цене Ожидания» -  только к этому времени эта цена станет уже «Равновесной».

Если продажа срочная и продавец снизит цену на 5-10 процентов относительно «Равновесной цены», то квартира может быть продана в течение недели. Такую цену называют «Ликвидационной», и покупатели в этом случае находятся сразу же.

В реальной жизни теория ценообразования несколько расходится с практикой. Так откуда же берутся сегодняшние актуальные цены на квартиры? Их как всегда формирует рынок. Как это происходит?

Продавцы, в зависимости от ситуации, стоящих перед ними задач и планируемых сроков продажи, выставляют свою недвижимость по «Ожидаемой», по «Равновесной» либо по «Ликвидационной» цене. Основной критерий определения стартовой цены – это предложения о продаже сходного жилья в том же районе. После выхода рекламы проводится анализ динамики спроса: если в течение дня есть несколько звонков от потенциальных покупателей и 1-2 просмотра, то цена определена правильно и скорей всего в ближайшее время будет внесен аванс. Если за неделю был один звонок и ни единого просмотра – значит, продаваемая квартира переоценена и пока не поздно - нужно срочно снижать цену. Если не сделать этого своевременно, придется в итоге продавать квартиру по «Ликвидационной» цене, т.к. покупатели быстро теряют интерес к таким квартирам.
  

000964.pngДалее рынок сам вносит корректировки: если цена оказывается завышенной – то квартиру просто никто не покупает до тех пор, пока стоимость не будет соответствовать ожиданиям покупателей. Поэтому, цена изначально определенная продавцом оказывает влияние только на скорость продажи недвижимости. На стоимость жилой недвижимости традиционно оказывают влияние такие факторы как район, его престижность и экологичность, место расположения, площадь, тип жилья, состояние ремонта, наличие мебели, транспортная доступность, инфраструктура, вид из окон, соседи, документы на квартиру, возможность ипотеки, наличие несовершеннолетних собственников  и многое другое.
  

Подводя итоги всего того, что я написал, хочу дать рекомендации продавцам и покупателям квартир: 

  • Если Вам нужно продать, а не продавать свое недвижимое имущество - не выставляйте его в продажу по цене выше, чем стоит аналогичное жилье. Если у Вас нет явных конкурентных преимуществ, например дорогого ремонта от известного дизайнера или ваша недвижимость уже сама по себе является уникальной и неповторимой – покупатели предпочтут менее дорогие варианты Ваших конкурентов.
  • Если Вы подбираете себе жилую недвижимость для покупки – смело торгуйтесь с продавцами по поводу окончательной цены и приводите им аргументированные доводы о стоимости аналогичного жилья в этом районе. Как правило, торг происходит в пределах 1-2,5% от заявленной в рекламе цены продажи. Помните, что продавцы также как и Вы, обычно прекрасно осведомлены о ситуации на рынке недвижимости и хорошо ориентируются в ценах. А учитывая, что практически ни одна сделка сегодня не проводится без риэлтора, можете быть уверены в том, что большинство квартир, выставленных на продажу оценены корректно и предлагаются именно по рыночной цене. Индикатором корректности оценки является информация о начале продажи недвижимости. Если в течение 2-х месяцев активной рекламы ее не купили – вероятнее всего что цена завышена.                   

Удачной Вам покупки или продажи!

вернуться

Поделиться ссылкой:

Артур ГеворкянНезависимый Риэлтор 
г. Москва
+7(964)535-57-57
контактная информация